OKEx

Có hay không bong bóng Bất động sản năm 2021?

bat-dong-san-ven-khu-cong-nghiep

Đến thời điểm này bất động sản Việt Nam đã tăng giá ít nhất từ 5% đến 10% bất chấp dịch bệnh Covid 19 tác động tiêu cực lên nền kinh tế.

bat-dong-san-ven-khu-cong-nghiep

Tín dụng ngân hàng cho bất động sản tăng mạnh, luỹ kế cả năm 2020 tăng 21% so với năm 2019. Liệu thị trường năm nay có bị rơi vào quãng thị trường bong bóng năm 2011 – 2013 hay không?

VÌ SAO GIÁ ĐẤT TĂNG NÓNG KHẮP NƠI?

Có 4 giả thiết có thể đưa ra làm lý do cho sự việc này:

Giá đất tại Tp HCM tăng cao trong năm 2018 – 2019, và sang năm 2020 thì dịch bệnh phát tán quá khủng khiếp nên nền kinh tế bị ảnh hưởng do việc đi lại khó khăn, nhiều nhà đầu tư rút lui ở thị trường Tp HCM chuyển hết dòng tiền sang thị trường miền Bắc, đổ hàng loạt vào các dự án đất nền, nhà ở, ven đô, xung quanh các thị trường Hà Nội, Bắc Giang, Thái Nguyên, đặc biệt là đất dạng thổ cư.

Yếu tố pháp lý cũng là một giả thuyết góp phần củng cố cho dự đoán giá đất tăng nhanh vì nếu như trong Tp HCM khó khăn và siết chặt pháp lý thì các tỉnh thành khác như Bình Dương, Đồng Nai giá tăng lên rất nhiều trong năm 2020 vì chủ đầu tư sẽ tự động chuyển dòng tiền đến. Giải thích tương tự với các tỉnh như Bắc Giang, Thái Nguyên ở miền Bắc.

Vì sao giá đất tăng nóng khắp nơi?

Các cơ sở hạ tầng và các công trình xây dựng được đẩy mạnh hơn nữa, ví dụ như sân bay Long Thành được kỳ vọng trở thành cảng hàng không trung chuyển lớn nhất nhì Đông Nam Á, tạo ra điều kiện để xây dựng các tuyến đường cao tốc kết nối nhiều khu vực với nhau sẽ đầu tư xây dựng, hoặc sự chuyển đổi của sân bay Kép từ sân bay quân sự thành sân bay bán quân sự cho cả dân sự dùng tại Bắc Giang đã khiến cho các khu vực bất động sản xung quanh tăng vọt lên về giá trị. Chưa kể phải có các khu vực dịch vụ và nhà ở để phục vụ công nhân, kỹ sư ở các khu công nghiệp đó và các khu vực ăn chơi giải trí.

Giả thuyết cuối cùng đơn giản là dòng tiền nhàn rỗi do dịch bệnh vì mọi hoạt động sản xuất dịch vụ đình trệ, nên người dân đổ tiền vào chứng khoán, forex, bất động sản để tìm cơ hội sinh lời. Và đơn giản khi Cầu Cao mà Cung không đủ thì bất động sản sẽ tăng.

GÍA TĂNG THẬT SỰ LÀ DO NHU CẦU?

Vẫn có những nơi tăng giá dựa trên nhu cầu và tiềm năng, nhưng đi kèm là khả năng bị thổi lên với những tin đồn thì cực kỳ nguy hiểm như khu vực Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh đều là bất động sản công nghiệp, ven khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Buộc các nhà đầu tư phải tìm được những nhà môi giới đảm bảo được pháp lý chặt chẽ.( Vấn đề này hồi sau sẽ rõ ).

Việc bong bóng nghe thì tưởng rất dễ xảy ra nhưng phải để ý đỉnh điểm bong bóng bất động sản năm 2011 – 2013 lúc đó GDP tăng hơn 10%, dòng tiền chốt lời từ các hoạt động đầu tư ngoại hối, chứng khoán đổ sang bất động sản nhiều và dư nợ tín dụng có lúc lên đến 40% đẩy giá bất động sản tăng cao đến mức không ai mua được nữa. Khi đó bong bóng mới thật sự vỡ.

Còn giai đoạn hiện tại, GDP thấp nhất trong vòng 10 năm, ngân hàng nhà nước điều tiết, kiểm soát tín dụng tốt, dư nợ tín dụng của doanh nghiệp bất động sản theo quý khoảng 10% là kịch, vay ngân hàng mua bất động sản không hề dễ. Giá hiện tại cũng không tăng đồng đều giữa các phân khúc, ví dụ như chung cư cả năm tăng 2-3% thì không thể có hiện tượng bong bóng bất động sản được.

Hiện tại GDP thấp nhật trong vòng 10 năm gần đây, ngân hàng điều tiết kiểm soát chặt chẽ tín dụng, dự nợ tín dụng doanh nghiệp khoảng 10% quá thấp, vay tiền ngân hàng mua bất động sản thuộc dạng quá khó. Việc có bong bóng hay không người đọc tự hiểu.

Dòng tiền đang rẻ nhiều người sẽ sợ là chỉ đầu tư vào các mảng phi sản xuất thì ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế, nhưng khi mảng dịch bệnh được kiểm soát tốt thì mảng kinh doanh sản xuất sẽ phục hồi còn mạnh hơn mảng bất động sản do nó phải đi kèm nhu cầu làm việc của các khu công nghiệp.

Với khu vực miền Bắc thì đầu tư vào đất, nhà riêng sẽ có tiềm năng sinh lời tốt. Các khu vực như Hoà Bình, Bắc Ninh, Hải Phòng là những thành phố có lượng tăng trưởng đều qua các năm và còn dư địa tăng. 80% giao dịch bất động sản miền Bắc chủ yếu là Hà Nội do đó, dư địa cho các tỉnh lân cận phần lớn sẽ còn tăng, tất nhiên tuỳ vị trí từng tỉnh và trong tỉnh cũng sẽ có mức tăng trưởng khác nhau.

Vậy với khu vực miền Bắc thì đầu tư vào đất và sinh lời tốt, thanh khoản cao trong khoảng từ 2 – 3 năm thì phải tìm các tỉnh có quỹ đất còn nhiều và có sự quan tâm đầu tư mạnh mẽ của những gã khổng lồ về công nghệ như Bắc Giang, và Thái Nguyên.

Vậy đầu tư thế nào? Vào đâu? Cần bao nhiêu tiền? Chúng ta sẽ cùng làm rõ trong hồi tiếp theo.

Mr.B

Facebook Comments
You may also like
ruirovl
Bất Động Sản là ngành siêu Rủi Ro và cách phòng tránh
bat-dong-san-nam-2021
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2021 CÓ THỂ TĂNG TRÊN 10%

Leave Your Comment

Your Comment*

Your Name*
Your Website

error: Content is protected !!